Les loyers sur la métropole bordelaise et le bassin d’Arcachon

Pour le nouvel Observatoire des loyers en Gironde, l’agence d’urbanisme de la métropole a mené une vaste enquête qui porte pour l’instant sur deux agglomérations : Bordeaux et Arcachon.

En 2015, la métropole bordelaise comme le bassin d’Arcachon se situe dans la moyenne des grandes agglomérations françaises.
La métropole bordelaise offre des loyers légèrement inférieurs à ceux de la métropole lyonnaise (2% de moins sur les T2 et T3) mais un peu supérieurs à ceux de Nantes ou Toulouse (de 3% à 4%).

En raison de son dynamisme et de son attractivité grandissante, le marché locatif et plus globalement le marché de l’immobilier est tendu sur la métropole.

Les années à venir s’orientent vers une régulation de ce marché grâce à de nombreux programmes immobiliers dont celui porté par la Métropole « 50 000 logements autour des axes de transports collectifs » ainsi que la construction de nouveaux quartiers : Ginko, Bastide Niel, Bassins à Flot, Brazza, Euratlantique,…

La métropole se caractérise également par une pénurie de grands logements (au delà du T3) obligeant les familles à s’excentrer.
Désormais, les pouvoirs publics veillent dans les opérations d’aménagement qu’ils pilotent à développer ce type de logement pour assurer une offre convenable pour les familles.

Les quartiers de Bordeaux

Bordeaux martime : le Lac et Bacalan

Situé à l’extrême nord, c’est le quartier le plus vaste de Bordeaux, caractérisé par la présence d’un lac, les bords de Garonne, ainsi que des zones d’activités importantes ; il a connu la plus forte évolution dans son urbanisation ces dernières années.
Cet espace en pleine mutation, symbole du renouveau urbain, conserve l’empreinte de son histoire maritime et fluviale.

Le Lac concentre un très grand nombre d’équipements (Parc des expositions, Palais des congrès, centres hôteliers), d’infrastructures sportives (le stade Matmut-Atlantique, le lac, un golf, un vélodrome) ainsi que de nombreux immeubles de logements collectifs et de bureaux, et une grande zone commerciale.

Bacalan est historiquement un quartier populaire, familial et cosmopolite, composé en majorité de zones industrielles et de grands immeubles, en particulier dans le nouveau programme des Bassins à Flot qui marque son renouveau : la Cité du Vin et le Pont chaban-Delmas en sont les marqueurs les plus symboliques.

Chartrons-Jardin Public, Grand Parc

Ce quartier s’équilibre autour de modèles urbains aux identités distinctes et d’espaces naturels exceptionnels : le fleuve, ses quais, le jardin public, les 8 hectares de verdure du Grand parc ;
il poursuit son développement sur le principe d’une mixité en créant à part égale logements, bureaux et équipements publics en privilégiant la qualité de vie.
Le quartier est parcouru par 2 lignes de tramway (lignes B et C), et une 3° est en cours de construction (ligne D).

Le Grand Parc est le secteur où les prix de l’immobilier sont restés raisonnables du fait de la présence majoritaire de grands ensembles d’immeubles où la vie associative et les services de proximité sont très présents et actifs. Actuellement, il bénéficie d’un projet de renouvellement urbain lui apportant petit à petit une nouvelle image.

Les Chartrons est un des quartiers les plus caractéristiques de Bordeaux : ancien fief des grandes familles de négociants bordelais, il concentre immeubles du 18ème siècle et demeures bourgeoises. Aujourd’hui quartier d’antiquaires, de diplomates et de professions libérales ainsi que très récemment d’étudiants, il connait un véritable engouement pour son cadre de vie faisant grimper très haut les prix de l’immobilier.

Centre-Ville

Coeur historique mais également haut lieu de shopping et de visites patrimoniales, le centre-ville donne à Bordeaux ses attributs de métropole régionale et de grande ville d’histoire.
Dans ce secteur, les prix de l’immobilier sont élevés.
Le projet de revitalisation du centre historique entamé fin des années 90, lui permet aujourd’hui de remplir pleinement son rôle de centre-ville en mixant patrimoine, qualité de vie et modernité.

Caudéran

Avec 45 000 habitants, Caudéran est le quartier le plus peuplé et le plus vaste de Bordeaux ; sa population est en majorité une population familiale.
Il bénéficie de la proximité des boulevards, du Parc Bordelais et de lycées d’excellente réputation, mais la desserte des transports en commun peut apparaître insuffisante.
Le marché de l’immobilier sur ce secteur reste contrasté.

Saint-Augustin – Tauzin – Alphonse Dupeux

Saint-Augustin appelé « le village » présente une intense activité associative et un riche tissu d’équipements publics et de petits commerces.
Il offre un parc immobilier dominé par les maisons en pierre. On y trouve de nombreuses échoppes, qui sont en général plus modestes qu’à Caudéran, mais également des maisons de caractère. Les programmes neufs sont rares. Les infrastructures scolaires sont bien représentées.

Nansouty – Saint-Genès

Nansouty se distingue par la présence de nombreuses échoppes et maisons de ville typiquement bordelaises, et, fait partie des quartiers de Bordeaux encore accessibles proposant des logements relativement grands, le rapport qualité-prix y est donc intéressant.

Saint-Genès se caractérise par de belles maisons bourgeoises et par le passage du tramway qui impliquent de fait des prix plus élevés qu’à Nansouty.
St-Genès est prisé par les professions libérales. Le quartier bénéficie aussi de la présence de lycées réputés.

Bordeaux sud

Le quartier connaît une mutation spectaculaire avec le développement du projet Bordeaux-Euratlantique lié à l’arrivée de la LGV.
Ce vaste projet d’aménagement autour de la gare Saint-Jean (738 hectares répartis sur 3 communes : Bordeaux, Floirac et Bègles) est un programme sur 15 ans de logements (1.200.000 m²), bureaux (500.000 m²), commerces et équipements publics.
Le quartier reste pour le moment l’un des moins chers de Bordeaux car un des moins prisés avec un parc immobilier hétéroclite mais qui réserve encore de bonnes surprises pour des budgets modestes.
Plus haut vers le centre de Bordeaux, la Victoire et les Capucins sont très animés, jeunes, cosmopolites et relativement bien situés entre le centre-ville, la gare et le campus ; le marché immobilier y est globalement raisonnable.

La Bastide

Seul quartier de Bordeaux situé sur la rive droite de la Garonne, la Bastide est en plein développement démographique et économique.
Les opérations d’aménagement urbain sont nombreuses : cœur de Bastide (29 hectares), le jardin botanique et la réhabilitation des berges, le projet d’éco-quartier Bastide Niel (3.300 logements), le futur quartier Bordeaux-Brazza (4.500 logements).
Bien que de qualités inégales, les maisons en pierre sur ce secteur restent plus accessibles que sur la rive gauche. Le parc de logements de la Bastide a beaucoup évolué, de nombreuses résidences ont été construites pour faire face à une demande croissante. Aujourd’hui, le quartier de la Bastide a la cote et les prix de l’immobilier ont tendance à monter.
Riche d’un fort potentiel, familial, jeune, solidaire et convivial, il apporte aujourd’hui une nouvelle centralité à la ville de Bordeaux.